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リバレッジを活用をした不動産投資の脆弱性

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こんにちは、HREです。



久しぶりに更新しますが、今日は「リバレッジを活用をした不動産投資の脆弱性」について思っていることを書いてみます。


巷ではサラリーマンの属性を利用して9割やフルローン、オーバーローンなどで物件を購入するのが流行っています(ました?)
そう言う私も結構な金額を借りていますので、他人事ではありません。

現在の低金利がいつまでも続くとは限らないので、何らかの対処が必要かと考えています。


ただでさえ厳しかった日本の財政事情に、3月の震災が加わったことで、更に待った無しの状態へ近づいていると思います。
また、関東大震災や東海地震も数十年のうちに来ると言う評論家の意見もちらほら見かけます。

この状態で低金利で無くなるケースとして考えられるのが、復興費や社会保障費の為の日本国債の発行過多による消化不良です。
この状態に陥ると、国債を消化するために、金利を上乗せするしかなくなり、それに付随して銀行の金利も上昇します。

経済状態が悪いままでの金利上昇であり、もちろん家賃の上昇も無いでしょう。と言うか、未払い等も増えると思います。


この環境になった時に、フルローンなどで返済比率が高い場合には死にます。

1億円を借り入れている場合には、金利が1%上昇すると100万返済が増えます。3%にでもなろうものなら年間300万も増えるんですよ!

考えただけでも恐ろしいですね。


もちろん金利が何処まで上がるかは誰にも判りませんが、日本経済の規模を考えると、各国が協力してくれてもパニック状態となり制御不能になってもおかしくないなと・・・。


売却すれば良いじゃん!と思うかもしれませんが、金利が上昇しますので、投資物件の利回りも上昇し物件価格は下がります。
そうです、返そうにも残債が残る可能性が高いわけです。



そこでリスクヘッジの方法を考えてみました。



長くなったのでまた今度書きますね。




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