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不動産投資_一棟目のリフォーム

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こんばんはHREです。

一棟目のリフォームですが、すこーーし進んだので更新します。

今日は(昨日は?)壁紙剥がしと便器の尿石?のこびり付き除去と壁の穴塞ぎをやってきました。


先ず壁紙剥がしですが、これ結構重要です。

通常裏打紙を残して剥ぐのですが、すごく古かったりして痛んでいると全て剥がれたり、最悪は石膏ボードの表面の紙ごと剥がれてしまいます。

綺麗に剥がしておかないと、薄い壁紙を貼った場合、もろに裏打紙の凹凸が出てしまいます。

壁紙剥がしと下地調整を念入りにやると、とても綺麗に壁紙が貼れます。

もし壁紙貼る場合は意識してみてください。(普通はあまりやらないと思いますが・・・。)


次に尿石の除去ですが、水がたまる部分前面に茶色く固着しています。

これの除去には薬剤を使用しました。

写真撮り忘れたのですが、ビバホームで買ったので多分何処でも売っているものだと思います。

これを便器に100cc注いで1時間放置です。

この間に他の作業を進めましょう。

1時間後にステンレスの定規?を使って擦ってみると、結構簡単に剥がれました。

但し、いきなり薬剤を使用したので薬が効いたのか、もともと擦れば落ちたのかは不明です。

落ちない部分もあるので定規で小突いて見たら剥がれました。

仕上げはまた次回行います。


最後は壁の穴塞ぎです。

穴の寸法を測って、同じ大きさにカットしますが、コツとしては既存のボードをカットする際に直線的にカットすると新規ボードの形あわせが簡単になります。

石膏ボードはカッターを何度か入れると後は「パキッ」っと切れ目から割れるので加工は簡単です。

もちろん折れた面はギザギザですのでカッターでならします。

その後穴にあてがい高さが合っているか確認後に、固定してゆきます。

今回はインパクトドライバー使って止めました。

下穴を空けてからネジ止めした方が割れにくいでしょう。

完成した写真がこれです。

100930_000210.jpg

100930_000245.jpg

後はパテで下地調整すれば壁紙貼れます。


次回は床の穴塞いでフローリングを貼る予定です。

お楽しみに!


参考になった方は応援お願いします。(参考にならなかった方も応援お願いします。笑)
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不動産投資_またまたリフォーム

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こんばんはHREです。
最近随分涼しくなりましたね。雨が多いですが。。。


土曜日から1棟目の空室のリフォームに取り掛かりました。

20日間も放置していたので期間損失として3万位捨ててしまいました。(罪悪感

なぜ放置したかと言いますと、何とこの部屋も抜けてはいませんが、床がブカブカになっている部分もあり、壁も何箇所かボード割れを起こしていました。

また、喫煙者だったので壁紙の貼り換えも必要です。

二棟目のリフォームもありついつい放置してしまいました。



「こんなことではいけない!」っと土曜日から心を入れ替えてリフォームに取り掛かました。

先ずはブカブカの床を剥がします。

表面のCFを剥がすと何ともう1段CFが貼ってありました。

それを剥がすとやっと一番下のフローリングが出てきました。

ブカブカの部分を電ノコで切り取った所がこんな感じです。

100925_164543.jpg

何故か根太がつぎはぎになっていました・・・。

シロアリが居なかったのが救いです。


次に壁のボード割れの部分です。

こちらはカッターにて切り取ります。

先ずはユニットバスの裏側の壁
100925_164616.jpg

次に窓枠の下の部分
100925_164630.jpg

ここは窓の下のなので湿気が溜まり易く痛みが激しかったです。


こんな感じで傷んだ部分をカットします。


次にコンパネと石膏ボードを形を合わせて貼り付けます。

この時、私は根太や間柱を追加し補強しています。(邪道かも知れませんが・・・。)


壁の石膏ボードまでは取り付けたのですが、写真を撮り忘れましたのでまた次回掲載します。


今週中に壁紙剥がしと下地調整をやる予定です。


ではまた。

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公園散策

こんにちはHREです。



先日子供2人連れて、二棟目側の公園に行ってきました。(最近子供と遊んでなかったので。反省)


その公園には芝生の広場から遊具、結構大きなプールから野球場まであります。


プールは夏季期間は数百円で入れます。
(今夏は行こうと思っていましたが、結局大人同伴なのでリフォーム忙しく行けませんでした・・。)


野球のグランドなんかホームランになるフェンス?もあり結構本格的です。



上の娘はバッタ取りに夢中でした。

100918_131651.jpg


下の娘は意味不明でした。(笑

100918_130906.jpg


久しぶりの公園は楽しかったかな?

100918_125515.jpg


ではまた。

先日のこと

こんばんはHREです。


先日面白いことがありましたので報告します。


火曜日に二棟目のリフォームを行っていたのですが、シートを貼り終えて帰るときにFMラジオを聞きながら帰りました。


時刻は午前1時30分です。


そのFM放送ですが、ミニFMと言って私の知り合いの人が勝手に放送しているのです。(電波法違反です。汗)


自分でFM放送用の機材を揃えて予定を組んで放送しています。


その日も普通に聞きながら帰っていたのですが、何故か途中から”ザー”っと言う音になり放送を止めてしまいました。


よっぽど電話してやろうかと思いましたが、疲れていたのでそのまま帰りました。



翌日本人に確認したところ、最近知り合った女性と自宅でお酒を飲んで、いい雰囲気になり丁度一戦を交え始める時に彼女の要望で放送を止めたと言うのです。


何と失礼な事でしょう!


私が平日の夜に時間を惜しんでリフォームして疲れて帰る時に、彼は知り合って間もない女性と一戦交えている。



ちょっとムカついたのと面白かったので報告してみました。

不動産投資_二棟目浴室リフォーム

こんばんはHREです。


やっと浴室のリフォームが完了しました。


今日最後のミラーを取り付けて終了です。


ミラー取り付け前
100915_232758.jpg


ミラー取り付け後

100915_234513.jpg

100915_234524.jpg


普通のユニットバスでしたが、結構印象が変わりました。


これに掛かった費用は約5万位です。(シートもミラーも高いです!)


ちなみにこの木目調のシートは製造中止で既に手に入らないようです。


この作業もやってみると意外と簡単でした。


ミラーを外すのは大変なので、劣化した時に大変かな多分。。。


まーその時に考えます。


後は最終の清掃と、ちょっとした飾り付けして完成です。


後日UPします。

首相は管でこりゃいかん!

こんばんはHREです。


管首相が民主党代表=首相継続となり、想定通りに円高が進んでますね。


一時82円台突入で今現在は83.04-06です。


恐らく反応を見ながらの円高がしばし継続しそうな気がしています。


円高、株安、景気の踊り場?、財政破綻懸念などなどとても普通の神経では対応出来ない状態なので、個人的には小沢氏の手腕(豪腕)が見てみたかったですね。


この状況を変えていくには強引なまでのリーダーシップを発揮できる人が必要だと思います。(会社も同じです。)


管首相継続ですので、また暫くは景気が良くならないでしょう。


長期金利も低迷して変動金利で借りてる身分としては嬉しいのですが、円の信任が失墜しないかが心配です。


ハイパーインフレになったら一発で破産しそうなので。。。心配な人は早く借金返しましょう!(笑

不動産投資_お祭りと鍵の紛失

こんばんはHREです。


先週も不動産関係であちこちウロウロしてました。


本当は6時に出発する筈が、嫁と些細な事で喧嘩になってしまい出だしから遅れた為に道路が物凄く混んでしまいました。


先ず三棟目に行って最終飾りつけを行う筈が、道が混んでいたのと10時過ぎて店が開いていたので先ずはリサイクルショップへ。


先週自宅用に押さえていた食器棚(昨日書いた食器棚の事です)が有ったのですが、寸法を図ると今使っているのと全く同じことが判明したので急遽二棟目のリフォーム中の部屋に設置することになりました。


軽トラを借りて1時間まで無料のところ、現地到着まで1時間10分を要しました。


嫁と一緒に降ろして部屋に仮設置し、一路リサイクルショップへ返却しに急ぎましたが、結局1時間30分超過となりました。


受付で超過していることを指摘されましたが、時間超過時の費用の説明を受けていなかった事と、積荷の棚の扉の固定がされていなかったため途中で止まって自分で固定したこと等を引き合いに出してごねたら超過分1500円を無料にしてくれました。


その後、三棟目に向かう途中ニトリに寄り、照明やラグを購入していた所、一頭目の入居者様から電話がありました。


いやな予感(退去?)っと思って話を聞いているとどうやら鍵を無くしたようです。


「鍵を貸して頂けますか?」の問いに「良いですよ!」っと答えて自分のピコピココンピューターで数秒考える。


これってもしかして鍵をお届けしろって事?っと気づいて無性に腹が立ちましたが入居者へのサービスと考えて届ける事にしました。


そこから先ず自宅まで1時間30分掛かり鍵を取ると、環七経由でアパートまで更に40分掛かりました。


入居者に鍵を預けてお別れしたときには既に20時過ぎ、そこから自宅へ戻りましたが結局21時過ぎに付きました。





ウロウロしている間に一日で4箇所もお祭りを見ました。


どうやらお祭りのピークの日?だったようです。

ちょっとだけお祭りに寄ってみました。 暗かったので若干心霊写真気味ですが・・・。
 100912_193756.jpg




次回からは鍵屋を呼んでもらおーかなー・・・。
もー鍵無くさないでね! 入居者さん!

不動産投資_二棟目のリフォーム進捗

こんばんはHREです。


二棟目のリフォームで少し進捗が有りましたので(たったそれだけ?っと言わないでね。汗)報告します。


ダイニングキッチンの壁紙がやっと貼り終わりました。



壁紙は後半かなり雑になってきてよーく見ると粗が見えますが仕方ないです。


独学の素人にはこの程度が限界です。



その後、外した洗面台と洗濯機置場の棚を取り付け、全てのスイッチを交換しました。


スイッチは、パナソニック製でなかなかスタイリッシュなので気に入って全てのリフォーム後はこれに交換しています。


あと、自宅で使おうと思っていた食器棚が思っていたより大きかったためアパートに設置しました。

が、これは大きすぎてちょっと失敗でした。

入居者に「要らない」と言われたら撤去しないといけませんが、自分の車に乗らないのでレンタカーを借りる必要がありますので、持ち込んだのをかなり後悔しています。


ってな感じで進んでいます。


以上、途中経過でした。


一体いつになったら終わるのか?などと言うコメントは止めてくださいね!(笑


後はルームクリーニングと浴室のリフォームを検討しています。


浴室リフォームは部品手配中ですが、これは完全などこかのパクリですがかなりの売りポイントになるはずと勝手に思っています。


画像はまた今度UPしますね。


ではまた!!

不動産投資を始めたきっかけ

こんにちはHREです。


今日はネタも無いので私が不動産投資を始めたきっかけをお話します。


あれは4年前の梅雨でした。


私が会社に向かって自転車(自転車通勤です!)を漕いでいると、捨て看板で「久我山駅徒歩5分 5000万、敷地50坪」だったと思いますが、見つけました。


近所であれば知っていると思いますが、こんな値段は有り得ません。


興味を持った私は、翌日不動産屋さんに電話して内見をお願いしました。


物件に着くとそこは旗状地で入り口には車も止められませんでした。


建物の中で以下のやりとりが有りました。


私「車止めれなければ駄目でしょ?」(私は無類の車好きで妻も車でしか買い物に行きませんので駐車場は必須です。)

妻「だったら貸せば良いじゃん。」


不動産屋「貸すのなら良い物件がありますよ。見に行きますか?」


私「じゃー見てみましょう。」って事で翌日アパートへ向かいました。



アパートを見た感想は「ちっちゃ!!」っと感じましたが、外装も塗装済みで不動産屋の「環七の内側だから売却にも困りませんよ。」っとの営業トークされました。


当時何の知識も無かった(積算や収益還元など本当に何もありませんでした。)私は、ローンの返済余力と返済後は全額収入になるから良いか。程度の考えで購入に至りました。(怖
丁度車を続けるためには収入を増やさなければと考えていたのも影響したかも知れませんね。


実際の契約までには知り合いの不動産屋に他の物件も紹介されましたが、(利回りは同じ位だがこちらの方が積算評価は高かった。)家賃の総額だけを比較していました。
(本当に無知とは怖いものです。その無知に気が付いていない事がもっとも怖いですね。)


結局5%程度の指値が通り、購入に至りましたが、もちろん積算がかなり低いので融資が厳しく頭金で大金を注ぎ込みました。(SMBCがバンバン貸していた頃なので、このお金があれば私は今頃セミリタイヤしていたでしょう。涙)





これが私の不動産投資家としての始まりです。


ここから勉強を始めて自分の失敗に気が付くのには時間は掛かりませんでした。



まだ購入前の方はよーく勉強してから始めて下さいね!


続きはまた後日お話します。

不動産投資_驚く流れで申し込み!

こんばんはHREです。


先程まで二棟目のリフォームに行ってました。


すごい流れで駐車場に申し込みが入ったので報告しますね。


いつもの如く現地に到着するとそこには今まで何度か不法駐車していた車両が止まってました。


「これは警察に通報して犯人捕まえるしか無いでしょ!」って事で直ぐに110番。


一通り状況説明するとパトカー向かわせるから立ち会ってくれとの依頼が。


10分位で到着すると思い、直ぐにリフォームに取り掛かりたかったのを我慢して例の車両近くで待ちます。

10分経過





20分経過




よし、空いた時間で草取りしよう!っと考え草を抜き始めました。




30分経過





40分経過




さすがに遅すぎるのでもう一度110番


受付警官「まだ到着しないですか?遅すぎるのでもう一度警察署に連絡します。」との事でしたのでまた草を抜きます。


50分経過





60分経過






70分経過




80分経過
いい加減ムカついてきました。
もう一度110番


受付の警察官も平謝りです。
本部に話して警察署を指導するとか何とか言ってましたが、私は早く来てくれれば良いだけですが!!

90分経過





ここでやっとパトカーが見えました。


っが、野郎通り過ぎて1本先の路地を曲がって突き当りで止まってます。


私が近づきムッとしながら窓をノックすると早速誤ってきました。


とりあえず自分の敷地まで誘導すると、何と不法駐車の犯人が丁度車に乗り込んでいました。


早速またまたノック。


私「ちょっと降りて」(もちろん警官みたいにね!)

犯「今動かしますから」

私「いつも止めてるでしょう?警察呼んだからちょっと待って」

犯「直ぐに動かしますから」

私「いいから降りて」

犯 しぶしぶ降りてきました。


その後、警察に経緯を説明し、犯人に厳重注意して頂きました。


ついでに警察にも思いっきり説教たれておきました。

非常に気持ち良かったのは言うまでもありません


普通ならこれで終わりですが、今回はここからがすごい展開でした。


止めている理由を確認すると、近所に職場があるとのこと。


そこですかさず「駐車場借りる?」って聞いたら、「良いんですか?」っとの回答。


その後条件等伝えて契約する運びとなりました。


何処から契約者が転がり込んでくるか分からないものですね!


あっ、もちろん今日はリフォームは出来ませんでした。(涙

不動産投資_飾りつけは大変・・・

こんにちはHREです。


昨夜は壁紙貼る予定でしたが、急遽三棟目のリフォーム済み部屋の飾り付けに行ってきました。


奥さんが色々考えてくれて購入していたのですが、いざ設置してみるとなんか変?合わない?ってのが続出で・・・。


結局こんな感じにになりました。



もう少し飾るつもりなので、この状況に合わせて買い足さないと。(汗



センスが良い人が羨ましい大家でした。


100906_234021.jpg


100906_234201.jpg


100906_233224.jpg

ドライブとリフォーム

おはようございますHREです。


土曜の夜は初めて行った所でしたがめちゃくちゃ良いコースでした。


年甲斐も無くノリノリで危うくお尻が怪我するところでした。


遊んでいる時には事故も無く良かったのですが、帰りに事件がありました。




前を走っていた友達の車で何とホイールが外れてバキ!!って火花が散ったかと思ったら、リアバンパーが外れて左リアタイヤが車を追い越していきました。


そこからが大変で、行方不明のタイヤを林の中で懐中電灯片手に捜索して、結局200メートル位先の林のかなで見つけました。


奴は久々だったのでちゃんとメンテしてなかったようです。




まーくだらないアクシデントはありましたが、みんな気に入ったのでまた行くと思います。


同じ趣味の方がいれば是非!(ちなみに私は東京人です)






結局朝の6時に就寝したのですが、9時に起床して二棟目のリフォーム行ってきました。





ダイニングキッチンを終わらせるつもりでしたが朝が遅かったのと、「買い物に行くから帰って来い」とのお達しがあり6時までしか作業が出来なかったので全部は終わりませんでした。


また、会社終わったら今日の夜でもやります。




クネクネミラー付けました!
100905_181428.jpg

ひさびさ!

こんばんはHREです。


今日はひさびさに夜のドライブ横滑りに行ってきます。


年甲斐も無くおっさんが5台です。


おっさんなので元気は無いが金は少しあるので高速使って行って来ます。


事故しないようにしないとね!


ではでは!!


KOIZUMI 洋風蛍光灯シ-リング 【畳数目安 8~10畳】 BHN9109D

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急ピッチで進めてます!

こんばんはHREです。


先週土曜日に洋室の壁紙を貼った2棟目102号室ですが、水曜日に玄関の壁紙貼ってきました。


この物件、アパートなのに玄関が1坪くらいあります。


16mの壁紙でぎりぎり足りました。


今回使った壁紙は縦方向には繰り返しが無いので非常に貼りやすかったです。


こんな感じになりました。
100902_005834.jpg


次は土曜日にダイニングキッチンと洗面所の壁紙を貼りますが、40m位ありますのでかなり大変そうで。


気合で頑張りまーす!
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