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一棟目の失敗から二棟目購入までPARTⅢ

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こんにちはHREです。



昨日に引き続いて「一棟目の失敗から二棟目購入までPARTⅡ」に続いてPARTⅢを書きます。


前回の内容はこちら。

PARTⅡ



2009年初から精力的に探し始めた訳ですが、主に下記のサイトを使ってました。



健美家


不動産投資連合体


基本的な条件は8000万以下(自己資金より逆算)で融資期間(築年数)にもよりますが、利回りRCで11%以上、鉄骨13%以上、木造で15%以上で検索してました。


ここから目ぼしい物件を資料請求して、届いた資料を基に自作のエクセルで積算評価を出し、後は不動産投資連合体の収支シュミレーションのページでROIや返済余力等を計算してました。

収支シュミレーション


その他、家賃相場やネットでの周辺の調査を行い、気に入れば現地調査に行ってました。



現地調査まで行ったのは資料請求した中で2割位だと思います。


ちなみに調査した物件毎にフォルダに保存しているので結構溜まってます。


もしかしたら皆さんの購入した物件も調査しているかも知れませんね。(笑




現地調査まで行って気に入った物件には、買い付けを仲介業者経由で売主に送ります。


もちろん売り値のままで買い付けしたことは有りませんでした。(笑


そんな調子でしたので、なかなか購入までに至らない状態で半年程度過ぎました。



もちろん資料請求した業者様へは必ず返信していましたので、この頃になると優良物件が出ると直接メールや携帯へ物件情報が届くようになっていました。


その中でとても誠実に対応してくれる不動産屋さんがいて、「この人から是非購入したい。」と思うようになり、相手にも伝えていました。



そしてあれは6月の事です。


ついに二棟目となる物件情報を頂きました。





長くなりましたので次回へ続きます。





ここからは裏話ですが、2008年にも少し探しており、何と札幌の物件を購入寸前まで行ってました。
もちろん現地調査も日帰りで敢行し、周辺を一日中入居率チェックなどしていました。
今考えると非常にやばかったです。(滝汗 
売値7000万で利回り11%程度、現況7割入居だったと思います。 
周辺の入居率も築古では6割程度、新しくても満室が殆ど無かったのを覚えています。
自分も甘かったですが、完全に不動産屋に騙されていました。
融資が通らなかったので流れたのですが、買っていれば今頃下手すると破産しているかもしれません。
初心者の皆さん、投資はリスクが付き物です。誰も責任取ってくれませんので良く検討してから購入しましょう!!
ちなみにやばかったのはこの物件です。

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一棟目の失敗から二棟目購入までPARTⅡ

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こんにちはHREです。



先日に引き続いて「一棟目の失敗から二棟目購入までPARTⅠ」に続いてPARTⅡを書きます。


前回の内容はこちら。

一棟目の失敗から二棟目購入までPARTⅠ



一棟目は立地のおかげで回っていない訳ではないですが、いかんせん頭金を入れ過ぎたためROI(自己資本利益率)が悪すぎます。


好きで頭金を入れた訳ではなく、銀行から要求されたのです。(積算評価が低いと言うこと。涙)


当然次に買う方の融資も付きにくいので、一棟目はリフォームしながらぎりぎりまで運用していく予定です。


もちろん現金買いなどで高く売れそうであれば売却しますが、そう上手くは行かないでしょう。(涙




そんな失敗を基に結構頑張って勉強しました。


但し、あまりお金は無かったので(貯めるために使いたくなかった)本とネットやブログでの検索がメインです。


これでだけでもかなりの知識が付きました。



融資関連では、銀行の融資基準(積算評価、収益還元)から融資の種類(アパートローンとプロパーローンの違いなど)、決算の落とし所、銀行が好む人物像ななど。


物件では躯体による融資の通しやすさと、経費の掛かり方の違い、リフォームの方法や物件に合った適切なリフォーム内容など。


運営面では入居募集~入金確認、クレーム対応、家賃督促~退去立会いまで。(これは実践してきたのが大きいですが。)

一番難しいのが滞納者からの督促で、どうしても人情が入ってしまい、未だにドライに対応する事が出来ないです。(甘いですね・・。)



ここまで2年間勉強してきて、次の物件の頭金もそこそこ溜まったので、二棟目を取得するべく2009年初から精力的に活動を開始しました。



すみませんが、会社のお昼休みに書いていますので続きは次回にさせて下さい!

あっチャイムが! 急がねば!! ブーーン(笑

画像008-2





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一棟目の失敗から二棟目購入まで PartⅠ

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おはよう御座います、HREです。


今回は特に話題も無いので、以前書いた「不動産投資を始めたきっかけ」に続いて二棟目の購入までを書きます。


前回の内容を確認後に読んで頂けると話が理解し易いと思います。

不動産投資を始めたきっかけ


一棟目を購入後に少しネットで調べた時点で一棟目の失敗に気が付きましたが、当然ながら時既に遅し!です。
(普通はネットで調べてから買うと思いますが・・・。恥ずかしい!)


くよくよしていても仕方が無いので6戸中1戸が空室でしたので、賃貸募集を開始しました。



募集条件を書いた紙を持参し、先ずはネットで調べて付近の不動産屋さんを10件程度家族と共に回りました。

どうでも良いですが、我が家は常に家族が付いて回ります。(苦笑


その時に感じたのが「色々な不動産屋さんがいるな~。」でした。


こちらをお客様として扱ってくれる所から、自社管理物件だけしか募集しないと言う門前払いまでいろいろでした。

その後、募集を開始して確か1ヶ月程度で決まったと思います。

嬉しかったので、菓子折り持って挨拶に行きました!(笑



一棟目は環七の内側の非常に狭い1Rで、ロフトが付いているのがせめてもの救いと言う物件ですが、結構簡単に入居が決まります。

やはり立地は大事ですね。



一度試しにルームクリーニングのみで家賃を従来より3000円上げてみたことがありますが、8ヶ月も空いてしまいました。

結局 元の家賃に戻したら申し込みが入りましたので、現状の家賃が適正なのでしょう。



そんなこんなで4年間運営してきましたが、セルフリフォームや退去立会い、敷金精算、入居募集、クレーム対応、家賃対応など色々勉強させて頂きました。

一棟目のおかげで今では自主管理にも大分馴れました。



自分の場合は机上でシュミレーションするよりも、実際に経験してみるのが最も自分が成長できると感じています。




参考に1棟目の4年間のデータを公開します。

・新規入居付け: 10件
・退去者   : 10名 
・平均空室期間: 1.9ヶ月
・稼働率   : 94%
・家賃滞納常習者 : 1名
・購入時家賃収入 :3,192,000円
・現在の家賃収入 :3,456,000円



こうやって集計してみると意外と頑張っているなと感じます。


特に年収が8%ほど上がっていますが、これは最近リフォームを工夫して若干高めで募集を掛けている為です。

こんな感じでリフォームしてます。

100724_172145.jpg


リフォーム後

はしごがダサいですね・・・。



長くなりましたので続きは次回と言うことで!




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