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埋まってきました。

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おはよう御座います、HREです。



またまた長~く更新をサボってしまいました。(笑

どーもサボり癖がついてしまったみたいです。。。

自分の意志の弱さに驚きます。(笑

まー負担にならない程度に緩く長くやっていきます。



しかし不動産の方はほったらかしにしないで頑張ってますよ。

問題児の三棟目も何とか埋まってきて満室!  まではいってませんがそこそこ埋まりました。

この間には涙無くしては語れないくらい頑張りましたので、そのうち纏めてご紹介しようかと思っています。



このゴールデンウィークは親の物件の空室対策に奔走していました。

立地は良いのですが、考えが古いので僕から言わせると全く駄目です。

非常に勿体無い!


賃貸経営に疲れたみたいなので買い取ろうかな・・・。何て!

とりあえず早く満室になるよう協力してあげるつもりです。自分の物件も継続してね♪



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入居者逮捕!?

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こんばんは、HREです。



またまた昨日の話の続きです。



とりあえず直ったポンプ停止不具合ですが、日曜日の朝に平穏は打ち砕かれました。



入「すみません、また水が出ないのですけど。」


私「え?判りました。直ぐに対応します。」
(やばいなー、早くもポンプが故障したのかな?今日は日曜日だし、直ぐには直らないだろうな。)っと考えながら業者様へ連絡を入れます。



私「金曜日に清掃してもらったHREですが、また水が出なくなりました。対応をお願いします。」



業「ちょっと今日は忙しいです。他で対応できそうな者を探してみます。」


業者様が直ぐに対応できそうに無かったので、とりあえず私も現地へ向かいました。
車で高速(1500円)を使って1時間程度掛かります。
(家族の白い目線が痛かったです・・・。)



現地に付いて、物件の前を通ると既に何処かの業者がいます。
どうやら他の入居者の方が、水道局を呼んだみたいです。


早速話してみると、何と金曜日の最初に水が出なかった時に、入居者が触った物件の入り口のコックが殆ど開いていなかったとの事です。
それで上水槽の水が満杯になりにくく、たくさん水を使うと上水槽の中の水が無くなってしまい、水が出なくなっていました。


クソババアー!!っと言いたいところですが、大人な自分はじっと我慢しました。


そして、ついでに業者様が最初の原因として挙げたポンプのスイッチを確認してみました。
結果、全然問題無さそうです。(ちなみに私の本業は電気関連の品証です)
ホッと胸を撫で下ろして回りを確認してみると・・・。


「ん?」なんか配管が変です。
上水槽に入る前に分岐して壁の向こうへ繋がっています。
2011-02-27 11.49.56

2011-02-27 11.50.14


それは何と水道メータを通らない違法配管だったのです。
その配管は事務所に繋がっており、入居者は違法である事を認識しているのかな?
まー使っても請求が来ないので普通気づきますよね?
それとも大家が払ってくれていると思っているのか?


この程度では逮捕はされないと思いますが、こんな原因で退去されても困ります。
以前、温泉施設で違法配管で経営者が逮捕されていました。
わざと迂回配管を作り直すかなり悪質な事例だったみたいです。



この件については、水道局に連絡して、慎重に進めたいと考えています。



ついでですが、所有物件でこの物件だけが、上水槽とポンプを使っているのですが、非常に電気代が高いです。
他の木や鉄骨はせいぜい1000円~3000円程度ですが、この物件は全部で28000円位掛かります。
その中で、今回のポンプも相当電気を使っていそうでした。


確認中もひっきりなしに作動して、電気メータの円盤が結構なスピードで回ってました。



やっぱり2階建て程度の木や軽鉄が、気楽で運営費も安くて良いですね!




それにしてもこの物件は色々あり過ぎです。




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上水槽清掃で起きるトラブル

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こんばんは、HREです。



昨日の話の続きです。



金曜日に上水槽の清掃を実施して頂きました。


そして夕方です。
入居者の方から電話が掛かってきました。


私「もしもし、HREです。」


入「あ、大家さん?***号室の○○ですけど水が出ないですけど。」
 「確か今日の上水槽の清掃は午前中で終わるとの話だったと思いますが・・?」


私「そうですね、午前中に行ってもらうことになっています。」


入「建物入り口のコックは回してみたんですが、変わりませんでした。」


私「そうですか、では元通りにしておいて下さい。今から業者様に連絡してみます。」


って感じで会話をして、次に業者様へ連絡を入れました。
このやり取りが後日またまたトラブルを引き起こす原因になるとも知らず・・・。



私「すみません、今日上水槽を清掃して頂いたHREですが、今入居者の方から水が出ないとのクレームが有りました。すみませんが、確認してきて下さい。」


業「そうですか、判りました。現地を確認してきます。」


とお願いし、2時間後。



業「原因判りました。ポンプの運転スイッチが接触不良だったようです。何度かON-OFFを繰り返したら、今は正常に動いています。このままの状態で、恐らく再発はしないと思うので、様子を見てください。」


との説明です。


何で接触不良だったのに再発しないと断定できるのか?もしかしたら上水槽の元栓やポンプの電源入れ忘れたんじゃないの?と勘ぐってしまい、ちょっと腑に落ちない内容でしたが、とりあえず様子を見ることにしました。



後日撮影したポンプです。
2011-02-27 11.50.37
7セグの右側のオレンジ色の所が運転スイッチです。
設備自体は比較的新しいようでした。



そして日曜に再度トラブルが発生します。




続きはまた後で書きますね。




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上水槽の中に・・・。

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こんばんは、HREです。



先週金曜日に三棟目の上水槽の清掃を行いました。



もちろん自分で!


では無く業者様へお願いしました。
雑菌でも入ってトラブルでも起こったら大変ですからね!


前所有者が超いい加減な運営をしていたので、前回いつ清掃したのか不明とのこと。
しかも上水槽の蓋に南京錠が付いているのですが、それも無くしている始末です。


今回は、立会い無しでお願いしたので、現地に鍵を設置するのと、作業前の状態を確認しに木曜日に現地へ行ってきました。
副業なのでもちろん夜です。(涙)


鍵を無くしているので、先ずは南京錠を仕方なくベビーサンダーで切断しました。
「キュイーン!!」っとものの数秒で切断していよいよ開封です。


が、待てよ。 

まさか中に変な物、者?

入ってないよな・・・。



何て変な妄想をしてたらちょっと怖くなってしまいました。
サスペンスドラマなんかで上水槽に人を沈めて殺す。何てストーリーが有るもんだから、小心者の本性が出てしまいました。(笑)


しかしいつまでも怖がっている場合じゃありません。(明日も会社だし!)
そこで恐々開けてみましたが、「ん?意外と綺麗!」
何年も清掃していない割には、虫の混入や得体の知れない物が繁殖してたりはしていませんでした。


そこまで確認し、上水槽室のドアと上水槽の蓋の新しい鍵を、キーボックスに入れて設置してきました。



長くなったので、続きは明日にしまーす!




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三棟目の共用部塗装

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こんばんはHREです。

あまりブログでは書いていませんが、三棟目も少しずつ進めています。

買った時点で酷い状態でしたので、先日書いた通り先ずは部屋のリフォームを行いました。

三棟目リフォーム後

その後、やはり共用部分も手を入れないと入居付けが厳しいと判断し、周辺の塗装業者5社に見積もりを依頼しました。

何処も大体同じような金額でしたが、その中で最も誠実で提案内容に満足した塗装業者様へ依頼しました。



今週月曜日から作業を始めましたが、今日 屋上入り口と各戸の扉も塗装するため空室の鍵が欲しいとの連絡が入りましたので、先程物件に備え付けてきました。

現状コーキングの打ち直しと下塗りが終わっている状態でしたが、階段部分の天井の処理が打ち合わせと違っているのを確認しましたので明日連絡したいと思います。

IMG_0538.jpg
こんな感じであちこち砂状の塗装が剥げていますので、仕上がりが悪くなるため一度全て剥がしてから塗る予定でした。


一応工程表では27日完了予定となっていましたが、完成後に指摘するのも嫌なのでその前にもう一度施工状態を確認したいと思います。

やはり初めて頼む業者さまの場合は何度か足を運ばないと駄目ですね。




ちなみに今回の配色は妻の意見を通してみたのですが、斬新過ぎて私は心配でしょうがないです。(笑

彼女は自信満々のようですが・・・。(苦笑

今までに同じ様な配色は見たことが有りませんので、普通は有り得ない配色だと思います。




塗装が終われば沿線の各不動産屋さんを回り、本格的に募集を開始したいと思っています。

最近トラブルが多くモチベーションが落ちていますが、これを機会に頑張らねば!!っと思っています。




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不動産投資_飾りつけは大変・・・

こんにちはHREです。


昨夜は壁紙貼る予定でしたが、急遽三棟目のリフォーム済み部屋の飾り付けに行ってきました。


奥さんが色々考えてくれて購入していたのですが、いざ設置してみるとなんか変?合わない?ってのが続出で・・・。


結局こんな感じにになりました。



もう少し飾るつもりなので、この状況に合わせて買い足さないと。(汗



センスが良い人が羨ましい大家でした。


100906_234021.jpg


100906_234201.jpg


100906_233224.jpg

やっとリフォーム完了!

こんばんはHREです。


昨日予定より1日遅れで三棟目のリフォームが完了しました。


今回も自分でやった!っと言いたいところですが、時間の都合上業者様にお願いしました。


まーなんとなく見れる位には出来たと思います。


後は内装とのバランスを見ながら飾りつけを行ったらやっと募集開始出来ます。


ただ共用部分はまだボロなままなので、こちらも早急に手を打たないと入居申し込みは入りそうに無い気がしています。


まだ先は長そうです・・・・。


ちなみに今回は3部屋をフルリフォーム(こんな言葉あるかな?)しました。


男部屋
IMG_1056.jpg


女部屋
IMG_1050.jpg


どっちでも
IMG_1060.jpg



はやく入居すると良いな~




宜しければ応援のポチと拍手をお願いしまーす。

三棟目の現状

こんばんはHREです。

今日は三棟目についてちょっと書いてみます。


三棟目は今年の6月に購入したのですが、前オーナーが全く賃貸にやる気が無いのとお金を掛けていなかった為に、全く内装されていない部屋ばかりで半分以上空きがあります。


しかも屋上防水や共用部分の手入れも必要ですし、エレベータの点検さえされていませんでした。


但し、早急に募集開始しないと期間損失となりますので、先ずは3部屋リフォームを行っています。


もちろんセルフ!  ではなく業者様へお願いしております。


かなり痛んでいるのでほぼフルリフォームしている状況ですが、その分 都内にしては高利回りでしたので仕方が無いかなと思っています。


来週末にはリフォームが完成しますので、客付け頑張るぞ!!  っと言いつつ一棟目と二棟目のリフォームもあるので仲介会社の訪問する時間があまり取れないかな。


有休でも取ってぼちぼち頑張ります。
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