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またまた入居・・・。

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こんばんは、HREです。



先日一棟目に入居申し込みが入った件は書きましたが、何ともう1部屋にも申し込みが入りました。
2日連続での申し込みは初めての経験で、非常に嬉しかったです。



この部屋はクリーニングのみで全くリフォームしていませんでした。
「決めるにはリフォームしないと駄目かな~。」と考えていたので助かりました。



こんな感じのショボイ部屋です。
202.jpg



ちなみに今回は池袋の仲介業者様で、私の物件の3割位決めてくれている業者様です。
(トータルでいったい幾ら広告費払ったのかな・・・。怖)
一棟目の頃からお世話になっていますが、客付けかなり強いと思います。

その強さと言ったら、池袋から東京都下にある二棟目の空室3部屋のうち、2部屋も決めてしまいますので間違いないでしょう。
もう少し落ち着いたら管理も任せようかと考えています。



いつもありがとう御座います、○安さん!!




これで一棟目と二棟目は満室復活しましたので、残りは問題児の三棟目だけです。
こっちはたくさん空室があるので、まだまだ完全満室へは届きそうにありません。





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入居申し込みあり!

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こんばんは、HREです。



ちょっと短く。



1棟目入居申し込み入りました。



リフォーム後なかなか埋まらなかった部屋ですが、やっとハウスコムさんが決めてくれました。
これでハウスコムさんはこの物件2部屋目です。


結構頼りになりますよ、○橋さん!



しかしながら、この繁忙期も佳境の時期ですが、まだ満室への道のりは長そうです。(涙目


リフォーム後




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不動産投資_一棟目のリフォーム

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こんばんはHREです。

一棟目のリフォームですが、すこーーし進んだので更新します。

今日は(昨日は?)壁紙剥がしと便器の尿石?のこびり付き除去と壁の穴塞ぎをやってきました。


先ず壁紙剥がしですが、これ結構重要です。

通常裏打紙を残して剥ぐのですが、すごく古かったりして痛んでいると全て剥がれたり、最悪は石膏ボードの表面の紙ごと剥がれてしまいます。

綺麗に剥がしておかないと、薄い壁紙を貼った場合、もろに裏打紙の凹凸が出てしまいます。

壁紙剥がしと下地調整を念入りにやると、とても綺麗に壁紙が貼れます。

もし壁紙貼る場合は意識してみてください。(普通はあまりやらないと思いますが・・・。)


次に尿石の除去ですが、水がたまる部分前面に茶色く固着しています。

これの除去には薬剤を使用しました。

写真撮り忘れたのですが、ビバホームで買ったので多分何処でも売っているものだと思います。

これを便器に100cc注いで1時間放置です。

この間に他の作業を進めましょう。

1時間後にステンレスの定規?を使って擦ってみると、結構簡単に剥がれました。

但し、いきなり薬剤を使用したので薬が効いたのか、もともと擦れば落ちたのかは不明です。

落ちない部分もあるので定規で小突いて見たら剥がれました。

仕上げはまた次回行います。


最後は壁の穴塞ぎです。

穴の寸法を測って、同じ大きさにカットしますが、コツとしては既存のボードをカットする際に直線的にカットすると新規ボードの形あわせが簡単になります。

石膏ボードはカッターを何度か入れると後は「パキッ」っと切れ目から割れるので加工は簡単です。

もちろん折れた面はギザギザですのでカッターでならします。

その後穴にあてがい高さが合っているか確認後に、固定してゆきます。

今回はインパクトドライバー使って止めました。

下穴を空けてからネジ止めした方が割れにくいでしょう。

完成した写真がこれです。

100930_000210.jpg

100930_000245.jpg

後はパテで下地調整すれば壁紙貼れます。


次回は床の穴塞いでフローリングを貼る予定です。

お楽しみに!


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不動産投資_またまたリフォーム

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こんばんはHREです。
最近随分涼しくなりましたね。雨が多いですが。。。


土曜日から1棟目の空室のリフォームに取り掛かりました。

20日間も放置していたので期間損失として3万位捨ててしまいました。(罪悪感

なぜ放置したかと言いますと、何とこの部屋も抜けてはいませんが、床がブカブカになっている部分もあり、壁も何箇所かボード割れを起こしていました。

また、喫煙者だったので壁紙の貼り換えも必要です。

二棟目のリフォームもありついつい放置してしまいました。



「こんなことではいけない!」っと土曜日から心を入れ替えてリフォームに取り掛かました。

先ずはブカブカの床を剥がします。

表面のCFを剥がすと何ともう1段CFが貼ってありました。

それを剥がすとやっと一番下のフローリングが出てきました。

ブカブカの部分を電ノコで切り取った所がこんな感じです。

100925_164543.jpg

何故か根太がつぎはぎになっていました・・・。

シロアリが居なかったのが救いです。


次に壁のボード割れの部分です。

こちらはカッターにて切り取ります。

先ずはユニットバスの裏側の壁
100925_164616.jpg

次に窓枠の下の部分
100925_164630.jpg

ここは窓の下のなので湿気が溜まり易く痛みが激しかったです。


こんな感じで傷んだ部分をカットします。


次にコンパネと石膏ボードを形を合わせて貼り付けます。

この時、私は根太や間柱を追加し補強しています。(邪道かも知れませんが・・・。)


壁の石膏ボードまでは取り付けたのですが、写真を撮り忘れましたのでまた次回掲載します。


今週中に壁紙剥がしと下地調整をやる予定です。


ではまた。

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不動産投資を始めたきっかけ

こんにちはHREです。


今日はネタも無いので私が不動産投資を始めたきっかけをお話します。


あれは4年前の梅雨でした。


私が会社に向かって自転車(自転車通勤です!)を漕いでいると、捨て看板で「久我山駅徒歩5分 5000万、敷地50坪」だったと思いますが、見つけました。


近所であれば知っていると思いますが、こんな値段は有り得ません。


興味を持った私は、翌日不動産屋さんに電話して内見をお願いしました。


物件に着くとそこは旗状地で入り口には車も止められませんでした。


建物の中で以下のやりとりが有りました。


私「車止めれなければ駄目でしょ?」(私は無類の車好きで妻も車でしか買い物に行きませんので駐車場は必須です。)

妻「だったら貸せば良いじゃん。」


不動産屋「貸すのなら良い物件がありますよ。見に行きますか?」


私「じゃー見てみましょう。」って事で翌日アパートへ向かいました。



アパートを見た感想は「ちっちゃ!!」っと感じましたが、外装も塗装済みで不動産屋の「環七の内側だから売却にも困りませんよ。」っとの営業トークされました。


当時何の知識も無かった(積算や収益還元など本当に何もありませんでした。)私は、ローンの返済余力と返済後は全額収入になるから良いか。程度の考えで購入に至りました。(怖
丁度車を続けるためには収入を増やさなければと考えていたのも影響したかも知れませんね。


実際の契約までには知り合いの不動産屋に他の物件も紹介されましたが、(利回りは同じ位だがこちらの方が積算評価は高かった。)家賃の総額だけを比較していました。
(本当に無知とは怖いものです。その無知に気が付いていない事がもっとも怖いですね。)


結局5%程度の指値が通り、購入に至りましたが、もちろん積算がかなり低いので融資が厳しく頭金で大金を注ぎ込みました。(SMBCがバンバン貸していた頃なので、このお金があれば私は今頃セミリタイヤしていたでしょう。涙)





これが私の不動産投資家としての始まりです。


ここから勉強を始めて自分の失敗に気が付くのには時間は掛かりませんでした。



まだ購入前の方はよーく勉強してから始めて下さいね!


続きはまた後日お話します。

滞納者督促

こんばんはHREです。


今日は一棟目にお住まいの滞納者について書きます。


彼(男性アラフォーです)は昨年入居されたのですが、入居された翌月から振込みが遅れがちでした。


入居付けしてくれた業者経由で何度か督促してもらいましたが、滞納1ヶ月前後で何とか振り込む感じでした。


(本当は業者にずっと管理してもらいたいですが、一般媒介で入れてもらっているので小心者の私には最初の数ヶ月しか頼めませんでした・・・。)


以後ずっと遅れがちで、滞納なしになったのは1,2ヶ月程度で最大3ヶ月まで滞納してました。


色々事情を聞くと、収入源が不安定な仕事をしているようです。
(まさかとは思いますが、振り込め詐欺とか怪しい物品販売とかだったら怖いので聞いていませんが。(恐))


その彼ですが、一時期はなかなか電話に出てくれない時期があり、自宅訪問した事もあります。


しかし最近はほぼ毎回電話だけは出てくれるようになったので、督促し易くはなりました。
(まー当たり前ですね。笑)


そんな彼は今1ヶ月滞納中で先週末に入金予定でしたが、入金がありませんでしたので本日督促しました。


どうやら予定していた収入が入らなかった様子です。


また、今週末に目処が付くかどうか連絡をもらう事にしました。




無理やり追い出すのは最終手段として、収入が増えるか仕事を変えて収入が安定すれば当然払ってくれそうなので、気長に待ってみます。


もちろん3ヶ月以上の滞納にならないようにコントロールしながらですが。


いつか普通の入居者になってくれる事を願って!

入居申し込み その後

こんばんはHREです。


先日報告した通りリフォームした一棟目に申し込みが入っていたのですが、最初に聞いた話で19日から入居したいとの事だったので本日仲介業者様に確認してみました。


私 △△アパートの大家の○○ですけど、××さん(担当者)いますか?

業者様 ××は本日まで休みを頂いておりますが・・・。

私 先日入居申し込みを頂いたのですが、明日からの入居希望だったと思いますがどうなっていますか?

業者様 そうですか・・・・・・××でないとわかりませんので連絡を取って確認してみます。



とのやり取りがあり、後ほど担当者様から電話が入りました。



私 もしもし○○です。

担当者 ××ですけどお世話になっております。

私 入居申し込みの件ですが、どうなっていますか? 確か明日から入居希望だったと思いますが・・・。

担当者 昨日家賃保障会社の審査を通ったと連絡がありましたので、このまま契約となります。

私 申し込みの方の情報を全く頂いていないのでメールで送って下さい。

担当者 申し訳御座いません、直ぐに送ります。



とやり取りして数分後に入居申込書が送られてきました。


まー年収が若干微妙でしたが、家賃の4倍以上ありましたので恐らく問題はないでしょう。


何かあっても今回は家賃保障会社と定期借家契約ですので何とでもなりますし。(強気



申込書をよーく見てみると、家賃48000円となってます。


おおっゼロゼロプランで申し込まれている!!


私はいつも2プラン準備しており、通常は敷金と礼金を1ヶ月づつ頂いて(預かって)いますが、家賃を2000円高くして敷金、礼金を取らないプランも準備しています。


今回仲介会社からは何も話が無かったので通常プランだと思っておりましたが、ゼロゼロプランでした。


このプランのメリットは2年以上入居頂ければ、通常プランよりお得になるのと、物件売却時に売却価格が若干ですが高く出来ます。


ってことで、従来家賃より5000円UPとなりました!年収6万UP 売却価格60万UP(利回り10%として)となります。


二棟目のリフォーム中の部屋と、8月末にも一棟目でもう1部屋空くのでそっちのリフォームもあるし大忙しです。


前回リフォームした部屋みたいになっていないことを祈ります・・・。

クッションフロアーにカビが生えて床も抜けてました。(涙
111.jpg




(実は全く触れていない三棟目はもっと大変なことになってますが・・・。気分が乗れば後日報告します。)

入居申し込み

こんにちはHREです。

先日リフォーム完了した1棟目ですが,申し込みが入りました!


7/25に募集開始しましたので約20日間掛かりました。


最初5000円UPで募集開始しましたが、反応がいまいちだたので、3000円UPに変更したらすんなり決まりました。



現在家賃保証の審査中ですので、駄目になる可能性も残ってます・・・。
(滞納で苦労しているので最近は家賃保証と定期借家付けてます。)



それにしても私はいつも一般媒介でお願いしていますが、仲介会社によって全然違いますね。


10社以上お願いしていますが、大体決めてくれるところは数社です。




今回の不動産屋さんにはまだ1度も会った事が無いので、差し入れ持って今度挨拶に行こうと思います。




お祝いに拍手を!!

リフォーム完成!!

やっとリフォーム終わりました。

長かった~~~。
 
土日休みなのに恐妻がなかなか時間をくれなくて毎週土曜日&平日夜間のみでやったので1ヶ月も掛かっちゃいました。

早速募集掛けたので良い連絡が届くといいな~。

完成写真
100724_172041.jpg


100724_172145.jpg

一応載せましたが、前の写真とあんまり変わってないですね。

もう少しだ!

こんばんはHREです。



先月よりセルフリフォーム中の1棟目ですが、やっと玄関、キッチン、浴室ドアにダイノックシートを貼り終えました。


写真だといまいちですが、玄関ドアは縦じま模様でもう少しいい感じです。

1


これがリフォーム前
DSC00586_convert_20100723021800.jpg



ついでに照明ですが、2年ほど前にスーパーで2000円で売ってたので、そのまま在庫4台全て購入したのもも最後の1台です。
100723_004738.jpg


値段の割にはいい感じだと勝手に思ってます。(笑


これで残すはクッションフロアーと清掃のみです。

来週1週間丸々沖縄へ出張で作業できないので今週末に終わらせます!
頑張れ俺!







今回の部屋は床(コンパネから)、壁紙、ダイノック、照明と天井以外フルコースだったのでかなり時間が掛かってしまいました。


非常に狭い部屋なので、出来るだけ白を使って広く見えるよう工夫し、アクセントでダーク系のダイノックシートを使ってみました。




すんなり申し込みが入れば良いのですが・・・。


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リフォーム状況

先月より始めてまだ終わっていない1棟めのリフォームですが、少し進んだので更新しときます。
壁紙まで完了です。

リフォーム後は以下の感じになりました。
リフォーム後


夜間しか作業できないので、床貼りなど後1週間くらい掛かりそうです。

死ぬな、俺



壁紙。

昨日空室の壁紙を張替えた。いや 正確には張替えているだ。

前の壁紙を剥がすのに苦戦して昨日だけでは終わらなかったのだ・・・。

糊付きで使用期限があるので今日もやるしかない。(*´ο`*)=3

七夕でしたね。

昨日は七夕でしたが残念ながら東京は雨・雨・雨。
私はと言いますと現在空室のお部屋がありますので全力でリフォーム中です。

いままで平凡な狭い部屋でしたが、今回は白を基調にした部屋にイメージチェンジしています。

やっと木部塗装と床貼替え(床に穴が開いていたので!)と壁の穴塞ぎが完了したので、これから壁紙とCF貼りが残ってます。

副業なので夜間作業でで辛いですが頑張りまーす!
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