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不動産相場が上がってます。

こんばんは、HREです。

かなーり久しぶりですが、生きてます。^^


不動産投資の方は借り換え後は特に大きな変化も無く、ずっと満室のままで毎月サラリー以上のキャッシュフローが出てます。
ありがたいです。

重い腰を上げてそろそろもう一棟買おうかと思って探してみましたが、良いのが無い。

何か不動産相場上がってないですか?
私が探している一都三県ではこれは買いだ!ってのが全く見当たりません。


今まで不動産投資やってきて、結局のところ、利回りが高くないと意味ないです。
特にキャッシュが一千万程度しか無いなら絶対に都心の10%位の物件が買わない方が良いですよ。

だって1億の物件買っても満室で手元に残るのって300万位ですよ、たぶん。
そこから空室や経費、所得税を払うと全く手元に残らない可能性もあります。

そんなんだったら買わない方が良いと思いますよ。


そんな中何とタイムリーな事か、以前から欲しいと思っていた
伊藤ほうせいさんの地方プレミアム投資術が再販されてました。

これです。

地方プレミアム投資術 DVD版

これはすかさず購入しました。


地方が良い理由は教材の中でしっかりと語られていますし、経験上、多少空室が多いエリアでも、物件力と大家力で満室可能なんです。
私の2棟目も不動産屋が諦めているようなかなり厳しいエリアですが、満室に出来てますから良く分ります。

実際に家賃相場をチェックしてみたら、思いもよらない地域が家賃が崩れていないケースが良くありますからね。


一都三県で良いのが無いので、今後は地方の需給が良いエリアを狙ってみます。


購入出来ればまた報告しますね。
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借り換え完了!

こんばんは。

大分久々の更新となりましたが、前から話していた借り換えが完了しました!
これで2棟になっちゃった訳ですが、不動産投資的にはかなり改善しました。

1.キャッシュフロー
12万円増えました!

2.負債
2700万円減りました!

3.金利
それぞれ
2.4%下がりました!
1.8%下がりました!

4.固定/変動
変動金利から3年固定金利へ変更しました!

5.地震のリスク
一番危険な木造築古を手放すことが出来ました!

6.手元キャッシュ
400万円ほど増えました!(入れていた自己資金が戻ってきただけですが・・・)

とまー雑っとこんな感じで改善されてます。
今回の借り換えはかなり上手く行った事例ではないでしょうか?

次はまた3棟目行こうか迷い中です。
最近利回りが良い物件無いですもんね。。。

売却しました。

こんにちは、HREです。


久ーしぶりの更新になってしまいました。(汗

この間ほぼ不動産投資の活動はしていなかった訳ですが、
全くしていなかった訳じゃなく、売却待ちだったんです。

何で売却かと言うと、借り換えの為ですね。
1棟目が積算が低いと言うことで、売却出来れば借り換えOKと回答もらってたんです。

でもいざ売却になると安く売りたくなかったんで、
納得のいく価格で5か月くらい出していたんです。

でやっと売れたんで、先日金消契約してきました!

これで負債は2500万円圧縮したのに、手取りは10万円近く増加します。
まだ手続き中ですが、今月末には完了予定です。

いやー金利の差はでかいですね!

ス○ガ使うの嫌になりそうです。^^
完全に終わったらまた報告します。

心機一転

明けましておめでとうございます、HREです。


チョー久しぶりの更新になってしまいました。

ちょっと飽きて更新していませんでしたが、まだ生きています。(笑


不動産以外の事を色々やっていて多忙だったと言い訳しておきます。



こんな状況でも、私のアパマンたちは日夜働き続け、

私に本業以上の収入をもたらしてくれているのです。

感謝感謝です。



こんな所が不動産投資の良いところですね。



セミナーや書籍、商材などでしっかりと準備してから行う不動産投資は
今のところローリスク・ミドルリターンで最も手が掛からない投資だと思います。

副業やセミリタイヤにはお勧めですね。



それでは今年こそは頑張って更新します!!

リバレッジを活用をした不動産投資の脆弱性

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こんにちは、HREです。



久しぶりに更新しますが、今日は「リバレッジを活用をした不動産投資の脆弱性」について思っていることを書いてみます。


巷ではサラリーマンの属性を利用して9割やフルローン、オーバーローンなどで物件を購入するのが流行っています(ました?)
そう言う私も結構な金額を借りていますので、他人事ではありません。

現在の低金利がいつまでも続くとは限らないので、何らかの対処が必要かと考えています。


ただでさえ厳しかった日本の財政事情に、3月の震災が加わったことで、更に待った無しの状態へ近づいていると思います。
また、関東大震災や東海地震も数十年のうちに来ると言う評論家の意見もちらほら見かけます。

この状態で低金利で無くなるケースとして考えられるのが、復興費や社会保障費の為の日本国債の発行過多による消化不良です。
この状態に陥ると、国債を消化するために、金利を上乗せするしかなくなり、それに付随して銀行の金利も上昇します。

経済状態が悪いままでの金利上昇であり、もちろん家賃の上昇も無いでしょう。と言うか、未払い等も増えると思います。


この環境になった時に、フルローンなどで返済比率が高い場合には死にます。

1億円を借り入れている場合には、金利が1%上昇すると100万返済が増えます。3%にでもなろうものなら年間300万も増えるんですよ!

考えただけでも恐ろしいですね。


もちろん金利が何処まで上がるかは誰にも判りませんが、日本経済の規模を考えると、各国が協力してくれてもパニック状態となり制御不能になってもおかしくないなと・・・。


売却すれば良いじゃん!と思うかもしれませんが、金利が上昇しますので、投資物件の利回りも上昇し物件価格は下がります。
そうです、返そうにも残債が残る可能性が高いわけです。



そこでリスクヘッジの方法を考えてみました。



長くなったのでまた今度書きますね。




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副業サラリーマンの不動産投資が既に本業越え!

フロアタイル施工事例

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こんばんは、HREです。


土曜日に親アパートのフロアタイルを貼りました。

今回は何枚も写真撮影したので濃く書きます。(笑)

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照明が安い!

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こんばんは、HREです。


今日は親のアパートに付ける照明を買いに行きました。


そこで思ったのですが・・・

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tag : リフォーム 空室対策

フロアタイルを貼ってみます。

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こんばんは、HREです。

最近不動産投資ブログとして失格なので、今日は不動産投資関連で書きます。



先日から親の物件のお手伝いをしている話はしましたが、空いている3部屋のうち1部屋が契約済みで、残り2部屋に付いてちょっと手を入れてみようと思います。

特に2階の角部屋は今時珍しいじゅうたんなので、これをフロアタイルへ変更する予定です。


フロアタイル ロイヤルウッド ホワイトペイントウッド PWT415フロアタイル ロイヤルウッド ホワイトペイントウッド(PWT415)

壁紙屋本舗

商品詳細を見る




実は既に作業は進めていて、先週日曜日にコンパネまでは貼りました。

木造の2階なので防音対策が必要との事で、間にクッション材を挟んでその上にコンパネを貼りました。

一応一級建築士の義父のアドバイスなので大丈夫かと思いますが、効果は???な感じでした。



そう言えば、震災影響でコンパネなどの資材価格が上昇しています。

いつも1000円くらいで買えるコンパネが1500円になってました。しかも枚数制限付きで。

早く解消してもらいたいものですね。



次にフロアタイルですが、業者に頼むと4200円/㎡程度との事でしたので、ネットで注文してセルフで貼る予定です。

材料は2000円/㎡程度で購入出来そうなので、半値で施工可能です。




今後、自分の物件でも試してみたいので、ボランティアでやります。
外食を良く奢ってもらっているのもありますが。。。



工事完了したらUPしますが、いつも写真を撮り忘れるので今度は嫁に頼んで写真残します。





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tag : セルフリフォーム リフォーム フロアタイル

洗顔は洗顔石鹸で!

皆さん洗顔料って何使ってますか?

やっぱりメントールとか粒粒が入っていてすっきりする奴ですかね?
でも肌の事を考えると洗顔石鹸が一番です。

特に通販で購入する洗顔石鹸には、界面活性剤や防腐剤など余計な成分が一切入っていないのです。

また、天然素材の成分を使っているものが殆どで、肌に優しく洗えるんですよ。

洗顔石鹸を選ぶ基準ですが、人気の洗顔石鹸ランキングが参考になるので覗いてみてください。

人気の洗顔石鹸ランキング

どろあわわは送料無料?

突然ですが、どろあわわって知ってますか?

沖縄の海泥「くちゃ」と豆乳発酵エキスが入った洗顔料です。

くちゃって超微粒子で、毛穴の中に入り込んで汚れを落とすので、界面活性剤などは使わなくてもOKなのです。
肌に優しいのにしっかり洗えるって事ですよ。

豆乳発酵エキスは美容成分としては有名で、分子が細かいので、肌細胞の隙間から内部に浸透しやすくてとても効果の高い美容成分です。

そんな素晴らしい成分を配合した「どろあわわ」ですが、定期購入だと2回目からは送料無料です。
毎月使う物だから送料って意外と馬鹿にならない金額になります。
送料だけで年間7560円も掛かるんですよ。

送料無料で購入するならこちらのサイトがお勧めです。

どろあわわが送料無料

車日記パート2

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こんにちは、HREです。


昨日の続き。



今日(先々週の土曜日)はいつもより大人数です。



いつも4、5台で行っているのですが、その友達集団も含めて15台位になっちゃいました。
(もちろん迷惑が掛からないよう集合は高速のPAで、移動中も静かにですよ。)



現地までは高速使って2時間弱で着きます。



現地に到着すると既に数台走っていました。

早速走り始めるとなかなか調子良い感じで走れました。

昼間弄っていた車も特に不具合無く走っていたのでホッとしました。



そんな感じで楽しく走っていたのですが、ここでトラブル発生です。

私の前を走っていた友達が、スタート直後にハザードで止まりました。

聞いてみると、クラッチの調子が悪く、進まなくなってしまったようです。
(そう言えばタイヤ外れた時も私の前にいました・・・。)




仕方が無いので牽引して帰る事にしましたが、牽引ロープを付けて引っ張ったところ、牽引ロープが断裂しました。

初めて見ましたが、意外とあっさり切れます。

原因は、上り坂の為ブレーキを踏んでいたから。。。



仕方が無いのでもう一本用意して、次は人力で下がらないよう支えながら引っ張ります。

努力の甲斐あって今度は上手くいって坂を上りました。


そのまま麓のコンビニまで戻ると、クラッチは普通に繋がるようになったとのこと。



???



現在修理に出しているみたいですが、症状が出ないみたいです。

直るのかな?



しかし彼は良くトラぶります。

今までのトラブル

・エンジン焼き付きで不動。

・走行中にタイヤ外れた。

・脱輪して足回りずれた。

・一日に2回自爆事故


厄払い行った方がいいですね。



次回は不動産ネタに戻ります。




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車日記パート1

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こんにちは、HREです。


今日は不動産以外ネタで。



先々週土曜日に車いじりました。と言っても自分のではなく友達の車です。

朝8時に電話が鳴り、「今日アウトレット交換するから手伝って。」と軽くお願いが。

(ちなみにアウトレットとはタービンのすぐ後に付いている排気ガスを流す配管で、ここを太くスムーズにすると排気ガスの流れが良くなりレスポンスと高回転でのパンチが段違いになります。)


こんなやつです。
IMAG0011.jpg





奴の車は90ツアラーですが、私は過去に一度もいじった事が無かったので、シルビア程度の感覚で了解しました。

場所は家の庭です。

しかも作業後には深夜のドライブの予定も入っています。





そしてエンジンルームを見て愕然としました。


かなり配管などが入り組んでいて、しかもタービンとアウトレットを固定しているネジがどう見ても外れそうにありません。


悩みましたが、時間が勿体無いので作業を開始します。



作業としては

1.タービンに繋がる邪魔な配管を外す。
2.冷却水を抜く。
3.純正アウトレットを緩める。
4.プライマリータービンを外す。
5.セカンダリータービンを緩める。
6.純正アウトレットを外す。
7.社外アウトレットを取り付ける。

後は逆の順番で取り付ければOKです。


更に今回は車検後なのでマフラー交換と車高ダウンまで一緒です。


後で聞きましたが、この作業を頼むと10万円コースだそうです。(汗



さくさくと2.までの作業を進めます。

そして純正アウトレットを外すのですが、やはり手の入らない所のナットで苦戦しました。


赤丸の所の裏にナットがあります。
IMAG0006.jpg


ちょっと角度を変えてエンジンの頭越しに見るとかすかにナットの端が見えました。
IMAG0007.jpg



メガネやスパナ、ラチェットなどいろんな工具を駆使して何とか緩めます。

次にプライマリータービンを外し、セカンダリータービンを緩めると遂に純正アウトレットが外れました。

IMAG0008.jpg




しかしこの時既に夕方5時・・・、気が付いたら昼ごはんも食べずに8時間も作業してました。

深夜のドライブまで5時間しかありません・・・。



こっから猛ダッシュです。



外した逆の順でサクサクと取り付けていきます。

しかし後で排気漏れや冷却水漏れは嫌なので締付だけはしっかりと確認しました。


アウトレットtプライマリータービン取り付けたところ。
IMAG0012.jpg



そして何とかアウトレットとマフラーを交換し終えたのが夜9時、そこから車高を走れる状態へ戻します。



そんなこんなで何とか10時に作業完了です。

凄く汚れているので風呂だけ入って待ち合わせすることにしました。





長くなりすぎましたので、続きは次回にします。





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入居申し込み入りました。

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こんばんは、HREです。


申し込みの入った親のアパートですが、本日連絡があり、保障会社の審査が通ったとの事です。


後は契約を済ませて、入居日までに壁紙の交換をするだけです。


と言っても今回はセルフではなく業者に頼むので楽です。


早く満室になってくれるとこちらとしても助かるので、専任業者には頑張ってもらいましょう。




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親の物件で成果が出始めました。

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こんばんは、HREです。



先日お話した親のアパートですが、1件申し込みが入りました。


これで後2戸です。


20代の女性の方で、少し交渉が入り、敷金無しとなってしまいましたが、代わりにクリーニング費用を預かることになりました。

(実はこの少し前にも申し込みが入りましたが、何と精神疾患での障害者の方でしたので、お断りさせて頂きました。)



この物件は完全なボランティアで面倒を見ているのですが、初めて専任で募集をお願いしています。
(一般媒介で不動産屋を回るのが面倒・・・な訳ではないです。汗)

自分の物件では専任を入れたことが無いので、どんな感じか興味津々ですが、結構早く決まるようだと自分の物件も考えてみようかと思っています。


まー30戸近くの管理を全て自主管理で、しかも全て一般媒介で募集してセルフリフォームしている副業大家は珍しいと思いますが。あはは・・・。



死なない程度にぼちぼち頑張りますわ。




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草取り

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こんばんは、HREです。


昨日は二棟目の草取りをしてきました。

二棟目は都内の外れの方ですが、無駄に土地が広く(200坪くらいで良く言えば積算が出ます。)毎年草が大発生します。

今年こそは早めに除草剤撒こうと考えていたのですが、「時既に遅し」で結構ボウボウ生えていました。

仕方が無いので先ずは手作業で抜きます。


毎年嫁も手伝ってくれるので大助かりで、2人で抜いても抜いても中々減りませんが、根気強く頑張りました。



暫くすると今年入居してくれた学生さんが出てきました。

「こんにちは!」と挨拶すると、「こんにちは!」と返してくれました。

ここまでは良くあるパターンなのですが、そこから「暇だから手伝いますよ!」っと言って草を抜き始めたのです。


なんて良い子なんでしょう!!
ちなみに彼は私のアパートで同姓しています。(羨ましいですね)


草を抜きながら話をしましたが、税理士を目指しているとの事でした。

非常に感じの良い子で子供も一緒だったのですが、なついちゃって最後は一緒に近所の大きな公園に虫取りに行ってました。。。


そして今度はベランダ側の左右に土のスペースがあり、そこからも草が発生するので検討した結果、固まる土で対策することにしました。


ちょっと長くなったので今日はここまでとします。



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埋まってきました。

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おはよう御座います、HREです。



またまた長~く更新をサボってしまいました。(笑

どーもサボり癖がついてしまったみたいです。。。

自分の意志の弱さに驚きます。(笑

まー負担にならない程度に緩く長くやっていきます。



しかし不動産の方はほったらかしにしないで頑張ってますよ。

問題児の三棟目も何とか埋まってきて満室!  まではいってませんがそこそこ埋まりました。

この間には涙無くしては語れないくらい頑張りましたので、そのうち纏めてご紹介しようかと思っています。



このゴールデンウィークは親の物件の空室対策に奔走していました。

立地は良いのですが、考えが古いので僕から言わせると全く駄目です。

非常に勿体無い!


賃貸経営に疲れたみたいなので買い取ろうかな・・・。何て!

とりあえず早く満室になるよう協力してあげるつもりです。自分の物件も継続してね♪



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花粉症対策

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こんにちは、HREです。



また長らく更新をサボってしまいました。


確定申告やら地震やらあったのでついつい・・・。



話は変わりますが、毎年悩まされている花粉症に有効な薬が見つかりました。



これです。

2011-03-19 19.43.54


ちなみに取説はこっち。

2011-03-19 19.44.15




鼻の中に1日2回噴霧するタイプで、初日はたいして効かないのですが、3日目位から効き始め、今日結構花粉飛んだはずですが、全く大丈夫でした。




お悩みの方は使用をおすすめします。




但し、ステロイド入りですので、ステロイド系を使いたくない場合はご注意下さい。




あ、入手するには病院で処方してもらう必要があります。




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消えちゃいました!

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こんにちは、HREです。



確定申告全力で頑張っているのですが、昨日(今朝?)ショッキングな事が起きました。




自主管理でリフォームや清算まで自分でやっているので、入力する項目が多くて大変です・・・。
それでも何とか記帳まで終わって、昨夜やっとこさe-taxに入力していました。



まず、各入居者別に賃料を入力します。
入退去の無い部屋であれば簡単なのですが、入退去があると間違いやすいので要注意です。
私も何箇所か間違えていました。



で、どうしても1万円強、帳簿と差が埋まりません。
入居者一人ずつ確認しましたが、合いませんでした。
で、暫く帳簿の検索機能で調べると、一昨年末に退去し、1月に清算した入居者の返金分である事が分かりました。
で、e-taxを修正すると、ピッタリと合いました。(当然ですよね。笑)



次に減価償却資産を入力します。



こちらはスムーズに入力が進みましたが、ちょっと赤字幅が大きく、このままでは今期払った借入金利子の土地分が無駄になってしまいます。
そこで、減価償却に回せるリフォーム費用や設備更新費用を減価償却資産にすることとしました。




帳簿を修正後に、追加した減価償却資産をe-taxに入力し、「入力する」をクリックした瞬間。




「あれれ、変な画面になった??」




動揺した私はそのまま画面を閉じてしまい、もう一度同じ画面まで戻してみましたが、当然入力したデータは全て消えています。
(多分画面を閉じずに更新すれば良かったのかも知れません。)




ガーン!!




e-taxのくせに止まるなよ!っと思っても後の祭りですね。



こまめに保存しなかった自分が悪かったと諦めて寝ることにしました。(この時既に午前4時)



かなりショックなのと眠いので今朝は憂鬱です。
時間も無いので今晩リベンジします!




皆さんもe-taxで申告書作成する場合は、こまめに保存することをおすすめします!



 ↓ この画面が憎くなりました。(笑)
e-tax.jpg




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水没しちゃいました。

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こんにちは、HREです。

今日は不動産関連以外の話で。




普段私は不動産などの、必要な情報をUSBメモリーに入れて持ち歩いています。



いつも決まって鍵と一緒に右ポケットに入れています。





しかし遂にやってしまいました、


水没です。



いつものようにPCに接続しようとズボンのポケットをごそごそ探しますが、見当たりません。

そしてよーく考えてみると、昨日ズボンから出した記憶が無いのです。

慌てて洗濯物を確認しますが、空っぽです。




「ガーン!! 一緒に洗濯された!!」




直に洗濯機を見に行くと、漬け置き中でした。。。




私のUSBメモリーが漬け置きされています・・・




それでもとりあえずズボンから取り出しました。





汚れは良く落ちていました。(笑)






運が良ければ乾かすと復活します。

しかし待てない私は、とりあえず外側を拭いてみました。




ちなみにこのUSBメモリーはこんな感じにスライドさせるタイプです。

2011-03-04 09.41.30



なので、思い切ってスライド部分を外してみました。




そしたら何と何と、部品が有りません!?



でもちゃんと動くし、何処に部品が有るんだ?





ちょっと考えた結果、黄色で囲んだ部分に全て入っているようです。

2011-03-04 09.41.09



この構造ならもしかしたら大丈夫かもしれないと思い、中を拭いて、思い切ってPCに挿入!

画面にいつもの表示が出ました。

何と洗濯機で洗われ、何時間も漬け置きされても生きていたのです。




恐るべしバッファロー。






ちなみに5年ほど前に購入した1Gのメモリと比較してみました。

2011-03-04 09.39.37



こんなにサイズが小さくなったのに、容量は2倍です。

しかもあの構造ならもっと小さく出来そうです。





この分野の技術革新は凄いですね。


漬け置きにも耐えるバッファロー お勧めです。(笑)
防水を補償するものではありませのであしからず。




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断った入居申し込み。

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こんにちは、HREです。



今日は先日あった空室への問合せについて。


先日、仲介業者様から連絡が入りました。

業者様「○○不動産の××ですが、まだ△△マンションのご紹介がは大丈夫でしょうか?」

私「はい!まだまだ空いてますよ!」

業「それでは案内しようと思いますが、ちょっとご高齢の方ですが大丈夫でしょうか?」



今まで高齢と言ってもせいぜい60歳位の方でしたので、今回もその程度だろうと思いました。



私「高齢って何歳の方ですか?」

業 爽やかに「78歳です。」

私「・・・・・ 78歳ですか・・・。」

ちょっと間を挟んで

業「保証人は妹さんがなってくれるそうです。」

私「そうですか。ちょっと検討して折り返し連絡します。」

と回答しました。




こっから心の中の葛藤があり、色々悩みました。

~心の声~

まだまだ空室も多いし何でもいいから入れちゃうか。
保証人も居るし、もし仮に自然死しても本当の事故物件じゃないから告知義務は無いよな。

でも待てよ、78歳はマズイだろ、保証人って言っても同じ位の年齢だろうし、入居日に引越し疲れで自然死するかもしれない。
”入金が無いから確認しに行ったら死んでた。”何て事になったら見るのも怖いし、リフォーム費用も高くなる。
気持ち悪がって他の入居者まで退去するかも知れないし、準事故物件扱いになって大損害だ。
第一何で78歳で1Rに引っ越すんだ?



といろいろ考えて嫁にも相談した結果、断りました。

空室にあえぐ三棟目を買っていなかったら即答で断っていたでしょう。




なかなか埋まらない部屋の場合、皆さんならどうしますか?






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またまた入居・・・。

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こんばんは、HREです。



先日一棟目に入居申し込みが入った件は書きましたが、何ともう1部屋にも申し込みが入りました。
2日連続での申し込みは初めての経験で、非常に嬉しかったです。



この部屋はクリーニングのみで全くリフォームしていませんでした。
「決めるにはリフォームしないと駄目かな~。」と考えていたので助かりました。



こんな感じのショボイ部屋です。
202.jpg



ちなみに今回は池袋の仲介業者様で、私の物件の3割位決めてくれている業者様です。
(トータルでいったい幾ら広告費払ったのかな・・・。怖)
一棟目の頃からお世話になっていますが、客付けかなり強いと思います。

その強さと言ったら、池袋から東京都下にある二棟目の空室3部屋のうち、2部屋も決めてしまいますので間違いないでしょう。
もう少し落ち着いたら管理も任せようかと考えています。



いつもありがとう御座います、○安さん!!




これで一棟目と二棟目は満室復活しましたので、残りは問題児の三棟目だけです。
こっちはたくさん空室があるので、まだまだ完全満室へは届きそうにありません。





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入居者逮捕!?

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こんばんは、HREです。



またまた昨日の話の続きです。



とりあえず直ったポンプ停止不具合ですが、日曜日の朝に平穏は打ち砕かれました。



入「すみません、また水が出ないのですけど。」


私「え?判りました。直ぐに対応します。」
(やばいなー、早くもポンプが故障したのかな?今日は日曜日だし、直ぐには直らないだろうな。)っと考えながら業者様へ連絡を入れます。



私「金曜日に清掃してもらったHREですが、また水が出なくなりました。対応をお願いします。」



業「ちょっと今日は忙しいです。他で対応できそうな者を探してみます。」


業者様が直ぐに対応できそうに無かったので、とりあえず私も現地へ向かいました。
車で高速(1500円)を使って1時間程度掛かります。
(家族の白い目線が痛かったです・・・。)



現地に付いて、物件の前を通ると既に何処かの業者がいます。
どうやら他の入居者の方が、水道局を呼んだみたいです。


早速話してみると、何と金曜日の最初に水が出なかった時に、入居者が触った物件の入り口のコックが殆ど開いていなかったとの事です。
それで上水槽の水が満杯になりにくく、たくさん水を使うと上水槽の中の水が無くなってしまい、水が出なくなっていました。


クソババアー!!っと言いたいところですが、大人な自分はじっと我慢しました。


そして、ついでに業者様が最初の原因として挙げたポンプのスイッチを確認してみました。
結果、全然問題無さそうです。(ちなみに私の本業は電気関連の品証です)
ホッと胸を撫で下ろして回りを確認してみると・・・。


「ん?」なんか配管が変です。
上水槽に入る前に分岐して壁の向こうへ繋がっています。
2011-02-27 11.49.56

2011-02-27 11.50.14


それは何と水道メータを通らない違法配管だったのです。
その配管は事務所に繋がっており、入居者は違法である事を認識しているのかな?
まー使っても請求が来ないので普通気づきますよね?
それとも大家が払ってくれていると思っているのか?


この程度では逮捕はされないと思いますが、こんな原因で退去されても困ります。
以前、温泉施設で違法配管で経営者が逮捕されていました。
わざと迂回配管を作り直すかなり悪質な事例だったみたいです。



この件については、水道局に連絡して、慎重に進めたいと考えています。



ついでですが、所有物件でこの物件だけが、上水槽とポンプを使っているのですが、非常に電気代が高いです。
他の木や鉄骨はせいぜい1000円~3000円程度ですが、この物件は全部で28000円位掛かります。
その中で、今回のポンプも相当電気を使っていそうでした。


確認中もひっきりなしに作動して、電気メータの円盤が結構なスピードで回ってました。



やっぱり2階建て程度の木や軽鉄が、気楽で運営費も安くて良いですね!




それにしてもこの物件は色々あり過ぎです。




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上水槽清掃で起きるトラブル

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こんばんは、HREです。



昨日の話の続きです。



金曜日に上水槽の清掃を実施して頂きました。


そして夕方です。
入居者の方から電話が掛かってきました。


私「もしもし、HREです。」


入「あ、大家さん?***号室の○○ですけど水が出ないですけど。」
 「確か今日の上水槽の清掃は午前中で終わるとの話だったと思いますが・・?」


私「そうですね、午前中に行ってもらうことになっています。」


入「建物入り口のコックは回してみたんですが、変わりませんでした。」


私「そうですか、では元通りにしておいて下さい。今から業者様に連絡してみます。」


って感じで会話をして、次に業者様へ連絡を入れました。
このやり取りが後日またまたトラブルを引き起こす原因になるとも知らず・・・。



私「すみません、今日上水槽を清掃して頂いたHREですが、今入居者の方から水が出ないとのクレームが有りました。すみませんが、確認してきて下さい。」


業「そうですか、判りました。現地を確認してきます。」


とお願いし、2時間後。



業「原因判りました。ポンプの運転スイッチが接触不良だったようです。何度かON-OFFを繰り返したら、今は正常に動いています。このままの状態で、恐らく再発はしないと思うので、様子を見てください。」


との説明です。


何で接触不良だったのに再発しないと断定できるのか?もしかしたら上水槽の元栓やポンプの電源入れ忘れたんじゃないの?と勘ぐってしまい、ちょっと腑に落ちない内容でしたが、とりあえず様子を見ることにしました。



後日撮影したポンプです。
2011-02-27 11.50.37
7セグの右側のオレンジ色の所が運転スイッチです。
設備自体は比較的新しいようでした。



そして日曜に再度トラブルが発生します。




続きはまた後で書きますね。




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入居申し込みあり!

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こんばんは、HREです。



ちょっと短く。



1棟目入居申し込み入りました。



リフォーム後なかなか埋まらなかった部屋ですが、やっとハウスコムさんが決めてくれました。
これでハウスコムさんはこの物件2部屋目です。


結構頼りになりますよ、○橋さん!



しかしながら、この繁忙期も佳境の時期ですが、まだ満室への道のりは長そうです。(涙目


リフォーム後




満室までは遠いですが、せめてブログだけでも頑張りますので応援をお願いします!
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上水槽の中に・・・。

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こんばんは、HREです。



先週金曜日に三棟目の上水槽の清掃を行いました。



もちろん自分で!


では無く業者様へお願いしました。
雑菌でも入ってトラブルでも起こったら大変ですからね!


前所有者が超いい加減な運営をしていたので、前回いつ清掃したのか不明とのこと。
しかも上水槽の蓋に南京錠が付いているのですが、それも無くしている始末です。


今回は、立会い無しでお願いしたので、現地に鍵を設置するのと、作業前の状態を確認しに木曜日に現地へ行ってきました。
副業なのでもちろん夜です。(涙)


鍵を無くしているので、先ずは南京錠を仕方なくベビーサンダーで切断しました。
「キュイーン!!」っとものの数秒で切断していよいよ開封です。


が、待てよ。 

まさか中に変な物、者?

入ってないよな・・・。



何て変な妄想をしてたらちょっと怖くなってしまいました。
サスペンスドラマなんかで上水槽に人を沈めて殺す。何てストーリーが有るもんだから、小心者の本性が出てしまいました。(笑)


しかしいつまでも怖がっている場合じゃありません。(明日も会社だし!)
そこで恐々開けてみましたが、「ん?意外と綺麗!」
何年も清掃していない割には、虫の混入や得体の知れない物が繁殖してたりはしていませんでした。


そこまで確認し、上水槽室のドアと上水槽の蓋の新しい鍵を、キーボックスに入れて設置してきました。



長くなったので、続きは明日にしまーす!




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生命保険の謎Ⅱ

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こんにちは、HREです。



昨日に引き続いて、生命保険ねたです。


昨日は生命保険の死んだ時や、再起不能に陥った時に貰える方でしたが、今度は自分が健康に生きて行くために貰う方の「医療保険」です。


いきなり核心ですが、昨日説明したような保険に加入している場合、ほぼ間違いなく満期以降の医療保障は受けられません。


補償内容を良く見てみれば解るのですが、医療保障が定期保険の特約として付加されていないですか?
定期保険は満期で終了なので、必然的に医療保障も終了です。
残りは葬儀と墓代の足しにしかならない終身保険のみなのです。


怖いですね~、一番補償してもらいたい高齢になってから医療保障が受けられない。


当然入院しても手術しても保険金は貰えません。


「高齢でも入れる保険あるじゃん!」って言われそうですが、海外から来たアフ○ック等は高齢でも入れますが、保険金の支払いを渋る傾向のようです。
あっ、あくまで噂ですよ。



でっ、私が一昨年加入した保険ですが、この辺の説明を全て解りやすくしてくれます。
うちもそっちに乗り換えました。


興味のある方は、連絡貰えれば取り次ぎますよ。
(別にリベート貰うわけではないので悪しからず!)




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生命保険の謎

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こんにちは、HREです。



今日は不動産ネタも無いので、こんなネタです。

生命保険




皆さん加入していると思いますが、意外と自分の保険内容を理解していない事が多くないですか?
そんな自分も一昨年まではあまり解っていませんでした。


生命保険の概要から説明しますと。

定期保険
終身保険
年金保険

の3種類があります。

定期保険 ・・・ その名の通り、期間の定まった保険です。
終身保険 ・・・ 満期まで払い込めば、一生涯補償です。
年金保険 ・・・ 満期まで払い込めば、年金が貰えます。


で、通常○○生命や**生命が販売しているプランが、終身保険と定期保険をくっ付けたものや、定期保険と年金保険をくっ付けたものです。
よーく保証内容を見てみると、「満期が10年後で終身部分100万円、定期部分3900万円 合わせて4000万円の補償です。」みたく書いてありますが、よーするに10年以内に死ねば4000万、それ以降は100万円貰えるという事です。


で、肝は満期の存在です。


よく「若いうちに保険に入った方がお得だよ」って言われました。
当然ですよね、若いから病気になる確率が低いので補償料も安いのです。
で、当然満期になれば保険屋のおばちゃんが「そろそろ更新だから、今の保険を下取して今度新しくなったこっちのプランがお得ですよ♪」って感じで勧めてきます。(お得なのはおばちゃんだけです!)

でプランを見ると、同じ補償内容で保険料は1.5倍~2倍近くに跳ね上がります。


当然ですね、年を取っているので病気になる確率が上がったのです。

この調子で、60歳位まで更新を重ねると、最後の方は物凄い保険料になっています。
更に、更新の度に終身部分は下取されてますので、結局65歳とかまで払い続けても、全く溜まっておらず終身の意味が無いのです。
しかも60か65歳位で更新終わり。ってパターンが多くて、そっから先は終身部分の100万円だけしか貰えません。
一番保険金を貰えそうな高齢になってから、保険金が激減するのです。


そりゃー都心の一等地に自社ビル建てられますって。



ちゃんと理解して加入していれば問題無いのですが、保険屋のねーちゃんが綺麗だったから見たいな理由で加入している人は一度保証内容を見直してみては如何でしょうか?って話題でした。



明日も少し続けてみますね。




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地デジ化の費用は・・・。

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おはよう御座います、HREです。



突然ですが、皆さん地デジ化済んでますか?
モチベーションの高い投資家さんが多いから、既に実施済みの方も多いと思います。



私の対応状況はこんな感じです。

自宅  今はJCOMでそのうちアンテナ設置
1棟目 未対策
2頭目 アンテナ設置済み
3棟目 未対策



2棟目は2009年の購入直後に、入居付けの強みの為に導入しました。
更にこの物件は家族向けなので、衛星放送を見る人も多いだろうとの思惑で、地デジアンテナとBS/CSアンテナ、VU混合器、アンプまで設置しました。


基本的には入居者のターゲットを考えて、家族向けや家賃の高いシングル向けは早めの地デジ化やBS,CSが強みになると思います。
逆に出来るだけ家賃の安い物件に関しては、率先して地デジテレビを買う人も少ないでしょうし、BS,CSを欲しい人も少ないと思いますので、導入は多少遅くても特に問題は無いと考えています。

その甲斐が有ってか、2棟目の購入時に3戸あった空室は3ヶ月位で埋まりまして、その後退去は1件(自宅購入)だけです。


その時の費用が、詳細は忘れてしまいましたが大体8万円位でした。


この物件、谷間の地域なので電波の状況が悪く、写りの悪いチャンネルもあるみたいで、クレームが出るようであれば、高ゲインのアンテナを導入する事も考えています。
ちなみに、「高ゲインのアンプにすれば良いんじゃないの?」と思う方も居るかもしれませんが、アンプに入る時点のS/N比が足りないので、アンプを高ゲインにしても対策にはなりません。
また、アンテナをビデオ(DVD)経由でテレビに接続すると信号レベルが減衰するので、分岐器を使うと改善する場合もあります。これは少しだけ映りが悪い場合には使えます。

高ゲインアンテナの導入は、スカイツリーからの放送開始後に決めたいと考えています。

sky.jpg





それで、そろそろ独身向けの物件にも地デジを導入しようかと4件見積もりを取ったのですが、あまりにも価格に差があり驚きました。

最安値 71000円程度
最高値 240000円程度

ちなみに最安値の項目としては、高ゲインUHFアンテナ、アンプ、V/U混合器、設置・調整でした。


地デジ対応と言う同じ目的なのに、費用は3倍ですよ!!

最高値は色々変えるみたいだから高くなるのでしょうが、利用者としては地デジ写れば問題ないわけで、各部屋までの同軸ケーブル引きなおしや、端子部の交換など理想的には「やった方がいいけどやらなくても写るよ。」ってところは削りたいですね。


皆さんも見積もり取ったら、「これは何故必要ですか?」と聞く習慣を付けると無駄な費用が発生しなくて良いと思います。



あっ、ちなみに国から補助金出ますが、1戸に付き3万以上掛からないと対象とならないため、全く使えませんでした。
記憶で書いているから間違ってるかな? 多分あってると・・・。(汗 




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tag : 地デジ

三棟目のリフォーム

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おはようございます、HREです。

今日は、昨年購入して苦戦中の3棟目のリフォームを紹介します。



購入時点でかなりのボロでしたので、天井ボード貼ってクロス貼り、壁紙、CF、エアコン、IH、モニター付きインターフォンなど一通り手を入れました。


見た目かなりお洒落に見えるまで手を入れてますが、意外と安く上がっています。

あっ、今回は部屋数が多いのと、場所が遠いのでセルフリフォームではなく業者様にお願いしました。
壁紙とCFを自分で選択して、施工のみ業者様が行っています。


今回試しに大理石調のCFを初めて使ってみましたが、(個人的には)意外といけてます。(笑)
壁紙の選択を間違えると多分ダサくなりますので注意が必要です。




費用的には普通にリフォームするのとそんなに違わないと思いますので、リフォームする部屋が有る場合は検討してみては如何でしょうか?




2011-02-11 16.38.01BLG

2011-02-11 16.37.06BLG



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tag : リフォーム リノベーション 内装

花粉症対策

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おはよう御座います、HREです。


突然ですが、みなさんは花粉症ではないですか?
私はもう10年近く花粉症です。


ニュースによると今年は花粉の飛散が例年の10倍とも言われています。
例年でも鼻汁垂らして、目はコンタクトが入れられないほどグズグズになってますので、今から恐ろしくてたまりません。(汗)
そこでちょっと対策を取ろうかと思っています。
sugi.jpg


調べてみると注射とか色々ありますが、サプリメントやカプセル飲むだけの簡単なのがあったので試してみようと思います。




これは「べにふうき」と言う緑茶のメチル化カテキンと言う成分が効くみたいです。
まー全額返金してくれるみたいなので試してみます。




こちらは変な西洋のフキのエキスが効くみたいですが、東急ハンズでも売上ナンバー1になったこともあるみたいなので少しは効くかと。。。


効果があったら報告しますね。



あっ、売込みじゃないんで買わないで下さいね。(笑)




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